科目105（不動産ファイナンスの基礎）の攻略法｜計算問題の位置づけ

DCF法、LTV、DSCRなどの式は、投資の価値、借入の大きさ、返済余力を比べるための道具です。計算を始める前に、問題が収益性・安全性・資本効率のどれを聞いているかを言葉で確認します。

この一手間があると、分子と分母を取り違えたときにも気付きやすくなります。式だけを覚えていると数字の置き場所を迷いますが、何を何で割る指標かを説明できれば、問題文の表現が変わっても戻れます。

DCF法では、将来の各期の収益と、保有期間の終わりに見込む価値を現在価値に換算して合計します。割引率と還元利回りを同じ言葉として扱わず、それぞれがどの場面で使われるかを確認します。

まずは問題文から期間、収益、率、終価の条件を抜き出します。途中式を省略して電卓だけで処理すると、条件を一つ読み飛ばしたときに原因を追えません。毎回同じ順番で書き出す練習が有効です。

LTVは不動産価値に対してどの程度を借入に頼っているか、DSCRは収益で年間の元利返済をどの程度まかなえるかを見る指標です。どちらも数字を大きくすればよいとは限らず、何を安全性として見ているかを理解します。

設問では、評価額、借入額、NOI、返済額の単位が混ざります。計算の前に単位と対象期間をそろえ、回答後には数値が意味する状態を一文で説明します。計算結果を解釈するところまでが105の学習です。

105は公式の出題構成で大きな比重を持つ科目です。計算問題だけを別枠にせず、用語の確認と短い計算を毎週繰り返すと、公式を忘れにくくなります。

時間がない日は、正解を出すまで解くより、問題を見て使う指標を言い当てる練習でも構いません。時間が取れる日に、実際に数値を入れて計算し、間違えた手順を一つだけ修正するサイクルにします。

本番に近い演習では、いきなり電卓を触らず、求めるものと与えられた条件を確認します。割合、年数、税引前後、端数処理の指定を見落とすと、理解していても失点につながります。

Ex模試などで時間を測るときは、正解数だけでなく、途中で止まった理由を分類します。式を忘れたのか、条件を読み落としたのか、操作に時間がかかったのかが分かれば、次の復習を具体的に決められます。

計算の復習では、正解か不正解かの前に、問題が求めた指標と使った数字を声に出して確認します。途中式を見返して、どの条件を使ったかを説明できれば、次に数字や期間が変わっても落ち着いて解けます。

苦手意識がある場合は、一回で大量に解こうとしません。指標を言い当てる短い練習、数値を入れる練習、時間を測る練習を分けることで、計算を毎週繰り返せる作業に変えられます。

復習ノートには正しい式だけでなく、誤って選びかけた指標も残します。なぜその指標ではないのかを短く説明できれば、似た数値が並ぶ問題でも、必要な条件を先に拾って計算へ進めるようになります。