104科目・財務ファイナンス計算テクニック
【計算問題攻略】DCF法・Cap Rate・LTV 財務ファイナンス計算解法テクニック
1次試験の出題の中で、最も差がつきやすいのが「計算問題」です。公式の丸暗記ではなく、キャッシュフローの構造と電卓を素早く叩く解法手順をマスターして得点源にしましょう。
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不動産証券化マスターの計算問題は、何から学べばよいですか？
DCF法、LTV、DSCRを、式の暗記ではなくキャッシュフローと借入返済の関係から理解します。問題文の単位・端数処理・時間配分を毎回確認して、同じ手順で解く練習を重ねます。
計算式: 不動産価値 = Σ(NOI_t / (1+r)^t) + TV / (1+r)^N。rは割引率、TVは復帰価格、Nは保有期間。
1. 最優先でマスターすべき3大計算分野
2. 計算問題でミスを防ぐ3つのコツ
- 単位の確認（百万円 / 千円 / ％）: 問題文の単位指定を必ず丸で囲み、書き出しで間違えないようにします。
- 端数処理の指定に注意: 四捨五入か切り捨てか、小数点第何位まで求めるかを最初にチェックします。
- アプリの数値変え問題で復習: 当アプリの「過去問演習」で手順を体に染み込ませます。
よくある質問
Q. DCF法とは何ですか？
A. 将来の各期NOIを割引率で現在価値に換算し、保有終了時の復帰価格の現在価値を加えて不動産価値を算出する手法です。
Q. LTVとDSCRは何を表しますか？
A. LTVは不動産評価額に対する借入金割合、DSCRはNOIを年間元利返済額で割った返済倍率です。
Q. 計算問題で特に注意することは何ですか？
A. 問題文の単位、端数処理の指定、計算に使う時間を最初に確認します。
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