公式テキスト（1,850ページ）は最初から通読すべきですか？

いいえ、テキストの通読は絶対に避けてください。仕事と並行しながら通読することは現実的に不可能であり、過去問に出る論点だけをピンポイントで学習することが一発合格への唯一の最短ルートです。

どの科目から優先的に勉強を開始すべきですか？

配点比率が最も重い『104科目不動産証券化の法務・会計・税務（35問）』『103科目不動産投資の基礎（24問）』『105科目不動産ファイナンスの基礎（20問）』の3科目から始めてください。この3科目だけで全100問中約8割を占めます。

合格に必要な目安は合計120時間です。第1期：全体把握期（50時間）、第2期：選択肢解剖期（45時間）、第3期：直前総仕上げ（25時間）の3期に分けて段階的に攻略するのが最も効率的です。

『正解の選択肢の解説だけ読んで次の問題に進むこと』は絶対にやってはいけないNG行動です。本試験では誤り選択肢のひっかけパターンが形を変えて繰り返し出題されるため、すべての誤り選択肢について『なぜ誤りなのか』を説明できるレベルまで解剖してください。

104科目・財務ファイナンス計算テクニック

配点比率が最も重い『104科目 不動産証券化の法務・会計・税務（35問）』『103科目 不動産投資の基礎（24問）』『105科目 不動産ファイナンスの基礎（20問）』の3科目から始めてください。この3科目だけで全100問中約8割を占めます。

1次試験の出題の中で、最も差がつきやすいのが「計算問題」です。公式の丸暗記ではなく、キャッシュフローの構造と電卓を素早く叩く解法手順をマスターして得点源にしましょう。

DCF法（Discounted Cash Flow）は、将来の各期NOI（純収益）を割引率で現在価値に換算し合計した値に、保有終了時の復帰価格（Terminal Value）の現在価値を加えて不動産価値を算出する手法です。

計算式: 不動産価値 = Σ(NOI_t / (1+r)^t) + TV / (1+r)^N。rは割引率、TVは復帰価格、Nは保有期間。

毎期の純収益（NOI / NC）の現在価値合計と、保有期間終了時の復帰価格（売却価格）の現在価値を足し合わせるロジックです。割引率（Discount Rate）と還元利回り（Cap Rate）の違いを整理することがポイントです。

不動産評価額に対する借入金割合（LTV）と、元利払い能力を示す返済倍率（DSCR = NOI ÷ 元利返済額）の計算は財務科目における超必須知識です。

デット（借入金）の金利が総資産利回りより低い場合、レバレッジが効いてエクイティ（自己資本）投資家のIRRが跳ね上がる仕組みを数式と計算で解きます。

当ポータルでは計算手順をわかりやすくステップ解説しています。

104科目・財務ファイナンス計算テクニック

計算式: 不動産価値 = Σ(NOI_t / (1+r)^t) + TV / (1+r)^N。rは割引率、TVは復帰価格、Nは保有期間。

不動産評価額に対する借入金割合（LTV）と、元利払い能力を示す返済倍率（DSCR = NOI ÷ 元利返済額）の計算は財務科目における超必須知識です。

当ポータルでは計算手順をわかりやすくステップ解説しています。